Dnes to bude iba o nehnuteľnostiach, obľúbenej investícii Slovákov. Po dlhých rokoch prišlo to, čo skoro nikto (z neznámych dôvodov) nečakal, ceny nehnuteľností začali klesať.
Nehnuteľnosti sú na Slovensku považované za najlepšiu investíciu. Hovorí sa, mylne, že ich ceny iba rastú. Oproti akciám ale majú dve výhody. Prvou je, že každý deň môžeme mať svoju investičnú nehnuteľnosť na očiach. Akcie sú predsa len trochu abstraktnejšie. Druhou výhodou je, že ich cenu nevidíme každý deň, čo je pre našu psychiku len dobre. Nemusíme sa tak trápiť krátkodobým kolísaním ceny, ktoré je pre väčšinu investorov aj tak nepodstatné.
Ešte minulý rok drvivá väčšina realitných maklérov a ekonómov tvrdila, že na pokles cien nehnuteľností nie je najmenší dôvod. Ponuka nových bytov je nízka, dopyt mal byť ako doteraz stále väčší ako ponuka. Ďalším častým argumentom bolo, že ľudia potrebujú bývať a tak budú nútení kupovať nehnuteľnosti. Logicky pri takomto stave ceny nehnuteľností rastú. Ako keby všetci zabúdali do príbehu zakomponovať to, čo je v ekonomike najdôležitejšie - vyššie úrokové sadzby a tým aj drahšie hypotéky.
Bolo by naivné predpokladať, že ľudia budú kupovať nehnuteľnosti stále rovnakým tempom, či je ich splátka pri rovnakej výške hypotéky 300 EUR alebo 500 EUR. Niektorí si na vyššiu splátku jednoducho netrúfnu, iných zase odmietne banka.
Trh s nehnuteľnosťami je poriadne napákovaný, je v ňom veľa dlhu. Na kúpu nehnuteľnosti vám niekedy stačí aj menej ako 10 % vlastných zdrojov. Ak rastie cena peňazí a klesá ich dostupnosť, teda množstvo, ktoré si môžete požičať, ľahko môžeme očakávať, že ceny nehnuteľností budú klesať. Nižší dopyt = nižšie ceny. Mimochodom, priemerná sadzba na hypotéke je dnes približne 4-krát vyššia ako pred dvomi rokmi. To už s trhom nehnuteľností dokáže zamávať.
Kupovať alebo čakať?
Pred dvomi týždňami som na Linkedine čítal zamyslenie jedného privátneho bankára k cenám nehnuteľností a či s ich kúpou čakať. Podľa jeho názoru a zjednodušených prepočtov nie je na čo čakať. Aj keby nehnuteľnosti ešte klesali, tak je stále lepšie kupovať teraz, pretože si dnes môžeme zobrať hypotéku s nižším úrokom ako v budúcnosti.
Nie celkom s tým súhlasím, vlastne skoro vôbec. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť na vlastné bývanie, tak veľmi na výber nemáte a skôr či neskôr niečo kúpite. Ale kupovať investičnú nehnuteľnosť mi dnes veľký zmysel nedáva. V kombinácii dnešných cien nehnuteľností, výšky nájomného a aktuálnych sadzieb na hypotékach mi toto riešenie nevychádza vôbec dobre, možno až stratovo. Teda ak sa nebudeme spoliehať iba na to, že nehnuteľnosti budú rásť o desiatky percent ročne ako posledných 10 rokov.
Jeden klient, ktorý zvažoval kúpu investičného bytu, nakoniec od kúpy odstúpil. Dať za 1 izbu v Nitre 99 000 EUR bez ochoty developera dohodnúť sa na cene, je trochu veľa. Na tom sa asi viacerí zhodneme. Výnos po odpočítaní nákladov by bol minimálny.
Ťažko povedať, či a o koľko percent nehnuteľnosti ešte poklesnú. Mierny až stredný pokles už máme za sebou. Podľa NBS sú ceny nehnuteľností stále nadhodnotené.
Možno vás bude zaujímať, ako sme na tom v porovnaní s inými európskymi krajinami, keď zohľadníme aj výšku miezd. Malá nápoveda - nie až tak dobre. Ceny sú uvedené v českých korunách.
Viac o mojom pohľade na nehnuteľnosti a výšku nájmov v porovnaní s akciami nájdete na tomto odkaze.
Tip na knihu
Michael Lewis – Bumerang
Možno si spomínate na rok 2011, kedy sa niektoré európske krajiny do dlhovej krízy. Dobrou pripomienkou a dôsledkom tejto krízy je pád našej vlády v tomto období. Michael Lewis píše o tom, ako sa niektoré krajiny dostali do problémov. Ako sa islandskí rybári hrali na investičných bankárov, ako Gréci tak neradi platia dane, o realitnej bubline v Írsku a ako nakoniec všetkých zachránili Nemci. Jednoduché a pútavé čítanie.
Ďakujem, že čítate Svet investícií s Martinom. Zdieľajte tento článok, vďaka čomu môžem získavať nových odberateľov.